来源：债市观察 作者：雷晨
原标题：存续百亿债券！千亿“商贸物流巨头”高息发债，曾是潮汕圈抱团典范
导读
强调自身和房地产行业不同，千亿“商贸物流巨头”华南城的物业销售占比却高居不下。如今，它也面临着令大多地产商头疼的债务问题，短期债务超过货币资金逾百亿元，发债利率达到 11.5%。
01、11.5%高息发债，现金无法覆盖短债
8月6日，华南城控股有限公司（简称“华南城”，1668.HK）公告称，已与金融机构订立协议，发行于2021年8月11日到期的2亿美元优先票据，用途为现有债务再融资及一般公司用途。
图片来源：华南城公告
在商贸物流地产领域，无人不知华南城。自称“中国领先的大型综合物流及商品交易中心的开发商及运营商”，华南城于2009年9月香港主板上市。
公告显示，华南城本次发行的优先票据自2020年8月12日计息，票面利率为11.5%。若算上发售价为票据本金额的98.191%，利率则达到13.31%。
11.5%的发债利率算不算高？根据中指研究院数据，1-7月，房地产行业海外债平均利率为8.16%，同比下降0.83个百分点。7月，海外债平均利率8.45%，同比下降0.08个百分点。
实际上，今年以来华南城多次发债。1月，华南城增加发行2亿美元优先票据；2月发行2.25亿美元优先票据；6月增加发行1.25亿美元优先票据。
企业预警通信息显示，华南城存续7只境外美元债，总余额为19.72亿美元（约合人民币137.19亿元），其中4只债券利率超过10%。
图片来源：企业预警通
自2019年以来，华南城整体融资成本上升，从上年的7.17%升至7.85%。截至3月末，华南城计息债务约337.54亿港元，2019/20财年资本化利息达到21.21亿港元。
高息发债的背后，华南城的偿债压力不容忽视。
截至今年3月末，华南城总资产为1134.34亿港元，总负债为785.52亿港元，资产负债率69.25%。总计息债务为338亿港元，同比减少1.5％。
而在总负债中，流动负债达到502.99亿港元，占总负债比64%。从短期偿债指标来看，华南城的流动比率和速动比率分别为1.08、0.28，短期债务承压。
更加值得注意的是，公司短债超出现金近百亿元。短期借贷及长期借贷当期到期部分为148.89亿港元，而账面现金及现金等价物仅为35.38亿港元，交易性金融资产3.57亿港元。
在此背景下，华南城在2019/20年报中表示，将保留物流及仓储设施、酒店等物业及50%商品交易中心，余下约50%商品交易中心及全部住宅物业将逐步出售，为公司发展提供现金流。
02、物业销售收入占比高居不下
据官网介绍，华南城业态涵盖仓储物流配送、综合商业、电子商务平台、会议展览、生活配套及综合物业管理，致力于开发建设集多个产业门类为一体的现代综合商贸物流基地。
华南城由潮汕人郑松兴家族掌控。在潮汕商人的生意圈中，抱团发展十分常见。华南城的诞生于2002年，正是由珠宝商人郑松兴联合4位潮汕老乡共同出资设立。
2003年5月，华南城的第一个项目深圳华南城正式动工，仅仅用了380天就成功开业，创造了“华南城速度”，进而被打造成为蜚声海外、名动珠三角的国际工业原料城。
深圳华南城 图片来源：华南城财报
此后，华南城在全国跑马圈地，“华南城速度”也被运用在深圳、南宁、南昌、西安、合肥、重庆等八座城市多个项目上。但与之而来的，是外界对其运营模式的争议。
据《长江商报》此前报道，华南城通过与当地政府合作，以低廉价格获取仓储用地，但在推进华南城项目过程中，其改变土地使用用途、大肆出售住宅引发市场质疑。
“深圳平均的楼面地价是几千元一平米，而我们的楼面地价只有100多元一平米”，执董兼总裁梁满林2009年公开对《21世纪经济报道》表示，并直言成本低廉是华南城的最大优势。
为此，华南城还遭遇了一场“土地危机”，导致股票一度停牌。
究其原因，是2012年华南城在南宁、南昌、西安、郑州等地的四个项目涉嫌多项土地违规行为，包括仓储用地实施商业开发、甚至建设商用住宅，土地尚未出让、工地已开工多时等。
以“大型综合物流及商品交易中心运营商”为定位，华南城欲与传统房地产划清界限。在公布2017/18财年业绩会上，首席财务总监许进业多次强调，“我们和房地产行业是不同的。”
时至今日，华南城“身体却很诚实”，物业销售占总收入比例一直居高不下。2019/20财年，来自物业租赁及物业管理的收入达13.44亿港元，物流及仓储服务的收入只有4.05亿港元。
此外，据债市观察了解，公司连续两年销售不及预期。2018/19财年销售未完成160亿港元销售目标；2019/20财年销售金额135.14亿港元，较上年下滑约7.9%。
华南城首席财务总监陈茂昌在6月30日的业绩会上表示，华南城2020/21财年的合同销售目标仍为160亿港元，将第三次尝试冲击160亿。
如今，除了销售业绩下滑，华南城还面临着当前令大多地产商头疼的债务问题，短期债务超过货币资金逾百亿元，以11.5%高息发债。你对华南城有无了解？欢迎在文末留言。