天津房信2亿债券全额回售违约 担保方天房集团债务承压
蔡越坤 刘鹏
“首只债券发生违约，目前存续债券兑付的希望也微乎其微了。”8月25日，天津市房地产信托集团有限公司（以下简称“天津房信集团”）旗下首只私募债券发生违约后，一位该只债券的持有人徐清对经济观察报记者说道。
8月25日，天津房信集团在上交所公告称，未能按时兑付16房信01（债券代码：136412）的利息及回售的本金，涉及回售金额2亿元，利息1580万元。
值得注意的是，16房信01是天津房信集团2016年发行的债券，总额2亿，投资者在四年之后选择全额提前回售。此次违约也是该公司首只债券违约，评级机构为大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公资信”），主承销商为华泰联合证券有限责任公司。
第二天，8月26日，徐清联系了天津房信集团相关负责人，获得的回应称：会继续协调及时还款，但是目前确实流动性紧张，无法还款。
资料显示，天津房信集团由天房集团全资控股，实际控制人为天津市国资委；天房集团则是天津市国有大型房地产企业，也是天津首家国有独资房地产开发企业。
徐清对记者表示，尽管天津房信集团背景实力雄厚，但是2018年起，天房集团在公开市场已经债务逾期，整体资质也并非那么高。而且，天房集团近两年一直在进行重组，但并无结果。因此，天津房信集团的债券违约并不意外。
违约后，天津房信集团公开表示，债券违约可能造成公司融资环境更加恶化，可能会对公司的生产经营、财务状况及偿债能力产生不利影响。
发债资料显示，16房信01的还款兑付由母公司天房集团做担保保证。8月26日，记者拨打了天津房信集团相关负责人的电话，对方回应表示：“不便回复。”对于母公司天房集团重组的进展情况，对方回应表示：“暂无新的进展情况。”
一位信托业人士对记者表示，不仅天津房信集团债务发生逾期，母公司天房集团也被信托机构申请了财产保全，冻结了旗下子公司的股权，因此，天津房信集团债券到期后还款确实压力颇大。
评级降为“C”
违约第二天，天津房信集团的主体评级便被断崖式下调为C等级，C等级代表着“债务无法得到偿还。”
8月26日，中证鹏元资信评估有限公司（以下简称“鹏元资信”）公告称，16天房01延期构成实质性违约，将天津房信集团主体长期信用等级由AA-下调为C，评级展望维持为稳定，将“14津房信债/PR津房信”信用等级由AA+下调为CC。
8月28日，中证评级也表示，PR津房信 （124583.SH）、18房信 01（143484.SH）、18房信02（143485.SH）由天房集团提供担保，鉴于天房集团未按募集说明书约定履行对16房信01的担保责任，不认可其担保效力，下调该债项级别至CCpi。
天津房信集团评级被降为C早有端倪。此前，2018年3月，中债资信将该企业主体级别由A-调至BBB+，并列入浅橙色预警企业，同年5月主体级别调降至BBB；2019年6月进一步将主体级别调至BB+，同时列入浅红色预警企业。
徐清对记者表示，一旦主体评级被降为C，天津房信集团在公开债市的融资几乎不可能了，影响非常大。
值得注意的是，8月14日，由于天房信托集团未公开披露2018年及2019年审计报告，导致评级无法开展，16房信01的评级机构大公资信发布了《终止天津市房地产信托集团有限公司主体与相关债项信用评级的公告》。根据大公资信终止评级相关规定，大公决定终止天津房信主体及16房信01、18房信01和18房信02的信用评级，不再更新。
不仅天房信托集团连续两年未披露审计报告，母公司天房集团也因为混合所有制改革等原因，连续2年未披露审计报告。
一位北京的债市投资者表示，2018年以来天房集团及子公司经营状况、融资环境等因素变化很大，而且天房集团及子公司整体信息披露状况差，信息缺位加剧了风险敞口。
上述信托业人士也表示，债券公开违约，一般信托机构都不会再给续贷，除非银行。而一方面银行进行展期或需要政府出面协调，另一方面银行给续贷也是为了当年财报不确认坏账，但均非长久之计。
超36亿债券存续
Wind数据显示，除了16房信01，目前天津房信集团债券存续规模为36.59亿元，存续债券共7只，其中未来一年内到期规模超过25亿元，偿债压力较大；存续的7只债券中，票面利率均超过8%，其中，18房信02票面利率9.5%。
上述债券持有人对记者表示，16房信01已经违约，未来一年内到期的其他债券也多会发生违约。希望公司尽快推进重组，化解债务问题。
除了债券发生违约，记者根据启信宝查询发现，从2020年3月份起，天津房信集团被法院列入7条被执行人名单，执行标的总金额为2.8亿元；2018年以来，国民信托、天津渤海国有资产经营管理有限公司、上海国际信托有限公司等多家公司质押了天津房信集团的股权。
启信宝信息显示，2020年5月22日、2020年7月9日，天津房信集团因为合同纠纷，被天津市和平区人民法院分别发布了限制消费令，对天津房信集团采取限制消费措施，限制天津房信集团及公司法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人张金义不得实施以下高消费及非生活和工作必需的消费行为。
不仅天津房信集团，其母公司天房集团也面临债务压力和纠纷。今年3月，天房集团子公司天房发展公告称，因天房集团债权人平安信托及中信信托分别向法院申请17亿元和1.99亿元的财产保全，天房集团所持天房发展的股权全部被轮候冻结。记者根据启信宝查询，2019年以来，天房集团因为债务纠纷，被渤海国际信托股份有限公司、中信信托有限责任公司、北京国资融资租赁股份有限公司、平安银行股份有限公司郑州分行等多家机构发起诉讼。
上述北京的债市投资者对记者表示，天津房信集团对天房集团担保支持存在很大依赖，但天房集团外部融资环境已趋弱化，对公司债务担保能力有限，而且公司或存在负债风险。
母公司面临债务纠纷
天津房信集团债券违约后，其母公司天房集团的混改进展缓慢也令投资者对于存续债务未来兑付情况存在担忧。
上述信托业人士对记者表示，天津房信集团违约债券是天房集团做保证担保的，因此天津房信集团的债务偿还能力与天房集团息息相关，而天房集团几次混改遇挫，意向方尽调完之后选择退出，所以，目前债权方正在抓紧处置资产。
据记者了解，2018年4月，天房集团股东天津津诚国有资本投资运营有限公司（以下简称“津诚资本”）在天津产权交易中心公开挂牌让渡天房集团65%股权，其中通过增资扩股让渡30%股权，通过股权转让让渡35%股权（即增资前50%股权）。但此后，挂牌截止日期一再推迟。
2018年9月，天房集团与符合条件的潜在投资者基本形成初步共识，终止挂牌。2018年12月，天津市与保利集团签署合作框架协议，将由保利集团派出涵盖管理、财务、工程、运营等领域的专业团队对天房集团实施共管。但是，后期据媒体报道保利退出天房集团共管状态。
期间，市场传出融创中国将参与天房集团混改，在2019年融创中报业绩会上，孙宏斌表示不是真的。2020年3月，天津市国资委公布的混改项目计划显示，天房集团将有7个项目公司股权进行出售或转让，转让金额均尚未公示。
上述北京的债市投资者对记者分析称，整体看，天房集团混改进展缓慢，与多家意向房企均未能达成共识，或进一步验证天房集团自身面临的困境。
值得注意的是，8月28日，天房集团子公司天房发展公告，2020年，受新型冠状病毒肺炎疫情的影响，整个房地产行业的销售业绩都受到极大影响，且疫情影响减弱后的房地产销售市场回暖期，在激烈市场竞争下会有“挤出效应”影响。公司目前因融资政策收紧、所在区域房地产市场不景气及新型冠状病毒疫情等因素影响，销售回款可能有所下降，可能面临短期资金流动性风险，公司将做好资金安排，防范风险。
上述信托人士对记者表示，如果天房集团混改无进一步进展情况，只能抓紧处置已经查封的资产。
徐清表示，天津房信集团违约债券能否顺利兑付，与母公司天房集团推进重组的进展息息相关。
对于天房集团重组的进展情况，上述天津房信集团相关负责人对记者回应表示：“暂无新的进展情况。”此外，经济观察报记者也多次拨打了天房集团披露的电话，但是截至发稿，尚未接通。
（应采访者要求，徐清为化名）