中民投旗下房企融资恶化被降级 账上资金已不足20亿

  来源| 小债看市

  “城门失火,殃及池鱼”,由于中民投财务状况变化以及亿达中国美元优先票据违约事件影响,亿达发展融资环境快速恶化,今年以来已被连降两级。

  01降级

  8月28日,联合评级公告称将亿达发展股份有限公司(以下简称“亿达发展”)主体长期信用等级由AA-下调为A,评级展望为“负面”,同时将“15亿达01”和“16亿达01“债项信用由AA-下调等级为A。

中民投旗下房企融资恶化被降级 账上资金已不足20亿评级公告

  联合评级认为,亿达发展合同销售规模下降,项目去化压力加大,在建及拟建项目资本支出压力大,货币资金规模小,资产受限比例高,融资渠道有待拓宽等原因或对其信用水平带来不利影响。

  《小债看市》注意到,亿达发展被降级,与其实控人中民投和控股股东亿达中国(3639.HK)有直接关系。

  2019年4月,中民投旗下“18民生投资SCP004”发生违约,后被实施资产冻结,这导致亿达中国未偿还本金总额42.77亿元贷款触发提前赎回条款。

  今年4月,亿达中国2020年到期年息为6.95%的优先票据发生违约,未偿付本金5285.4万美元。(后台回复“亿达中国”查看原文)

  由于中民投财务状况变化和亿达中国美元优先票据违约事件,触发亿达发展部分贷款加速清偿条款,若干银行及金融机构表示在中民投财务状况解决前暂停新增授信。

  在此影响下,亿达发展融资环境快速恶化,潜在即时偿债压力很大,甚至影响到公司持续经营。

  《小债看市》统计,目前亿达发展存续债券有两只“15亿达01”和“16亿达01”,存续规模14.27亿元,分别将于今年9月25日和明年3月9日到期,短期面临集中兑付压力较大。

中民投旗下房企融资恶化被降级 账上资金已不足20亿 存续债券到期分布

  值得注意的是,亿达中国就“15亿达01”和“16亿达01”的兑付作出不可撤销的全额收购承诺。今年以来亿达发展已经两次被下调评级。

  02即时偿债压力大

  据公开资料,亿达中国创立于1984年,2014年6月在香港联交所主板上市,是集园区开发、园区运营、工程建设、物业管理等业务于一体的综合性集团化企业,亿达发展则是其主要运营实体。

  亿达中国官网

  从股权结构上看,亿达发展的控股股东为亿达中国,持股比例100%,穿透后公司实际控制人为中民投。

中民投旗下房企融资恶化被降级 账上资金已不足20亿 股权结构图

  近年来,亿达发展合同销售金额下滑,业绩骤降,2017和2018年净利润分别下滑8.37%和41.59%。

  2019年,由于结转规模下降,亿达发展实现营收60.6亿元,同比下滑18.65%;实现归母净利润8.95亿元,同比增长64.91%,主要因为股权转让投资收益和投资性房地产评估增值规模较大。

中民投旗下房企融资恶化被降级 账上资金已不足20亿实现净利润情况

  截至2019年末,亿达发展总资产为448.86亿元,总负债325.41亿元,净资产123.44亿元,资产负债率72.5%,净负债率78%。

  《小债看市》分析债务结构发现,亿达发展主要以流动负债为主,占总负债比89%,债务结构不合理。

  值得注意的是,2018年以来由于亿达发展流动负债规模迅速攀升,其流动资产已无法覆盖流动负债,且两者规模差距有扩大趋势,短期偿债风险激增。

  截至2019年末,亿达发展流动负债有289.57亿元,主要为短期借款和其他应付款项,其一年内到期的短期负债有104.5亿元。

  而对于流动性向来紧张的亿达发展来说,其账上货币资金仅有19.7亿元,现金短债比为0.19,并且资金中10.07亿为受限资金不可动用,其短期偿债风险进一步加大。

  在备用资金方面,截至2019年末亿达发展银行授信总额为190.03亿元,未使用授信额度为44.57亿元,可见财务弹性一般。

中民投旗下房企融资恶化被降级 账上资金已不足20亿银行授信情况

  在负债方面,亿达发展还有非流动负债35.85亿元,其中长期借款4.75亿元,应付债券6.2亿元,其整体有息负债有116.08亿元,主要为短期负债,带息负债比为36%。

  值得注意的是,近年来亿达发展有息负债高企,甚至在2014和2015年规模超150亿,产生大量财务费用,对利润形成严重侵蚀。

  负债压顶、资金紧张之下,亿达发展对外部融资十分依赖。但其融资渠道较为单一,除发债和借款外,只有36次应收账款以及3次股权质押融资。

  2014年以来,亿达发展的筹资性现金流持续净流出,2019年该指标净额为-33.19亿元,可以看出其融资环境进一步恶化。

中民投旗下房企融资恶化被降级 账上资金已不足20亿筹资性现金流情况

  另外,亿达发展存货高企,2019年末已经达到126.88亿元,主要为未开发土地储备和在售项目,其中商业项目占比高,且主要位于大连市,项目去化压力较大。

  值得一提的是,亿达发展有近半存货为因短期和长期借款抵押而受限,占期末存货账面价值的47.14%,对资产流动产生不利影响。

  在受限资产方面,截至2019年末,亿达发展受限资产合计216.80亿元,占总资产的48.30%,资产受限比例高,主要为受限资产为投资性房地产145.48 亿元。

  总得来看,近年来亿达发展债务规模上升较快,但其流动性常年紧张;而在实控人中民投和控股股东亿达中国发生信用风险后,其外部融资受到牵连,潜在即时偿债压力仍很大。

  03

  大连地产双达

  据悉,亿达是从一个乡镇建筑装修队起家。

  1984年,35岁的孙荫环成为大连市甘井子区红旗镇果树建筑七队队长,他通过大打质量牌,带领亿达迅速成长为当地一家知名的乡镇企业。

  九十年代初,亿达已经初具规模,随后发展成当地的龙头民营企业,后来成为国内第一家具有出国施工资质的乡镇企业。

中民投旗下房企融资恶化被降级 账上资金已不足20亿 亿达中国创始人孙荫环

  1998年,亿达与政府达成合作开始建设大连软件园,由此进入产业地产领域,成为大连首个高品质房地产开发商。后来大连软件园也逐渐成为跨国公司在中国设立区域服务支持中心的聚集地之一。

  2006年,亿达中国走出大连,先后进入武汉、苏州、天津,全国化发展格局初步形成,其后数年发展进入快车道。

  2014年,亿达中国登陆资本市场,上市之初多年在大连当地销量排行榜首,曾与万达并称为大连“地产双达”。

  但是,在房地产高速发展的几年里,亿达中国业绩却增长缓慢、负债压顶、流动性紧张。

  2016年11月,中民投通过嘉佑国际以30.14亿港元收购亿达中国53%股份,成为其控股股东,后又在2017年通过要约收购两次增持至61.1%,给亿达中国提供了大量资金支持。

  值得注意的是,亿达创始人孙荫环是中民投的发起人和股东,亿达也是中民投的股东之一。

  此次收购后,孙荫环离开亿达中董事局,由中民投副总裁张志超接替担任董事会主席。

  彼时,亿达中国期望能依托中民投的资本运作和产融结合能力实现跨越式发展,但两年过去了当初的愿景并未实现。

  2018年,中民投对亿达中国的支持明显下降,人事和投资发生变动。

  2018年6月,张志超辞任亿达董事会主席,由孙荫环的外甥姜修文接任董事长;同时中民投也取消了7.8亿元认购亿达中国11.60%新股份的协议。

  此后,中民投爆发债务危机,为实施自救其抛出资产处置计划,据悉在拟出售资产清单中就包含亿达中国。

  今年2月,亿达中国执行董事陈东辉涉嫌职务侵占被拘留,其后引发一系列连锁反应,在技术上导致亿达中国所订立未偿还本金总额45.79亿元触发若干贷款条例。

  目前,中民投资产重组还在继续,而“城门失火,殃及池鱼”的亿达中国和亿达发展,还需自救才能度过危机。

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